Wkb: veranderingen Burgerlijk Wetboek in de praktijk


Bij inwerkingtreding van de Wkb worden vijf veranderingen doorgevoerd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW).  Doel van de vijf veranderingen in het BW het verbeteren van de kwaliteit van bouwwerken. Daarnaast wordt beoogd de positie van de opdrachtgever te versterken. De veranderingen hebben betrekking op de volgende onderwerpen:

  • de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering (art. 7:758 lid 4 BW);
  • de aanvulling van de waarschuwingsplicht van de aannemer (art. 7:754 lid 2 BW);
  • de introductie van een dossier dat bij oplevering wordt verstrekt aan de opdrachtgever (art. 7:757a BW);
  • de informatieplicht van de aannemer aan de consument- opdrachtgever over zekerheden en garanties (art. 7:765a BW) en;
  • de informatieplicht van de aannemer over de opschortingsbevoegdheid van de consument-opdrachtgever bij nieuwbouwwoningen (art. 7:768 BW).

In de brochure De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen; Veranderingen Burgerlijk Wetboek in de praktijk wordt aan de hand van praktische voorbeelden inzichtelijk gemaakt wat het gevolg is van deze vijf veranderingen. Per verandering wordt een situatie weergegeven, waarna enkele relevante aspecten van de desbetreffende verandering worden behandeld. Vervolgens wordt de situatie op twee manieren uitgewerkt: een keer onder het huidige BW (de ‘huidige’ situatie) en een keer onder het BW mét de doorgevoerde veranderingen van de Wkb (de ‘nieuwe’ situatie).

 

Samenvatting advies Raad van State Besluit kwaliteitsborging

Op 24 februari heeft minister De Jonge de Eerste Kamer geïnformeerd over het advies van de Raad van State met betrekking tot het Besluit kwaliteitsborging. De Afdeling heeft een advies met een positief dictum uitgebracht. In een bijlage bij de brief is aangegeven welke wijzigingen naar aanleiding van dat advies en overleg met de Kamer nog zijn doorgevoerd in de toelichting op het Besluit kwaliteitsborging. In de brief geeft de minister tevens aan op korte termijn delen van het stelsel in werking te laten treden zodat de Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw formeel met de werkzaamheden kan starten.

De finale afweging over inwerkingtreding van het volledige stelsel vindt in maart plaats. De planning is om de Wkb tegelijk met de Omgevingswet – inmiddels per 1 januari 2023 gepland – van start te laten gaan.

Inwerkingtreding Omgevingswet en Wkb: niet per 1 juli 2022 (maar per 1-1-23)

Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Beeld: ©RVD – Valerie Kuypers en Martijn Beekman

Minister De Jonge houdt niet vast aan 1 juli 2022 als invoeringsdatum voor de Omgevingswet. Reden hiervoor is het belang dat dienstverlening aan mensen en bedrijven niet in het geding komt en gebiedsontwikkeling niet belemmerd wordt. Daarom zal komende weken worden bezien of de invoeringsdatum 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 zal worden om de Omgevingswet inwerking te laten treden. Als dit duidelijk is zal het ontwerp Koninklijk Besluit (KB) met daarin de nieuwe datum worden aangeboden aan de Eerste en Tweede Kamer.

Een toelichting op dit besluit is te lezen op rijksoverheid.nl. Aangezien de de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen een onderdeel is van de Omgevingswet, schuift de Wkb mee naar de nieuw te bepalen datum.

Inmiddels is het voornemen bekend gemaakt de Omgevingswet en de Wkb per 1 januari 2023 in werking te laten treden.

Legeskorting kwaliteitsborging – 2022

Rowiq Advies heeft vorige week weer een overzicht gepubliceerd van gemeenten die in 2022 korting geven op de leges bij bouwen onder kwaliteitsborging. Ten opzicht van 2021 is het aantal gemeenten met 20 toegenomen. Ten opzicht van 2021 zijn twee gemeenten afgevallen. De kortingspercentages variëren van 10% tot maximaal 75%, waarbij bij veel gemeenten er wel een maximaal budget beschikbaar is voor projecten met korting.

De lijst is te vinden via deze link. Kent of bent u een gemeente die korting geven en die ook korting geeft maar niet op de lijst staat, geef dat dan door via het contactformulier. Naast legerkorting geldt gedurende het eerste half jaar van 2022 ook nog de subsidieregeling voor de Ambassadeursnetwerken.

Eerste kamer geeft groen licht voor Besluit kwaliteitsborging

De Eerste Kamer heeft op 23 november de voorhang van het Ontwerpbesluit kwaliteitsborging formeel afgerond (zie onder). Voorafgaand aan de afronding van de voorgang zijn door Minister Ollongren nog een groot aantal vragen beantwoord. Zie het verloop van het wetstraject voor een chronologisch overzicht.

Op korte termijn wordt  het besluit nu naar de Raad van State voor advies en inmiddels is de Regeling kwaliteitsborging – met onder meer de opleiding- en ervaringseisen voor kwaliteitsborgers – gepubliceerd voor consultatie. Na advies van de Raad van State zal zo spoedig mogelijk het deel benodigd voor het instellen van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (Tlokb) worden gepubliceerd en in werking treden. De TloKB kan vervolgens de formele toelating van instrumenten voor kwaliteitsborging tot het stelsel afronden. De komende maanden zal onverkort worden ingezet op het oefenen met de Wkb en het oplossen van de laatste aandachtspunten.

Uit het verslag van de vergadering van de Commissie Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis van de Koning (BiZa/AZ) van 23 november 2021: 
"De commissie besluit de brief van 22 november 2021 voor kennisgeving aan te nemen en de minister van BZK door middel van deze korte aantekening te laten weten dat het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen (34453, O) aan de Raad van State kan worden voorgelegd ter verkrijging van advies. De commissie spreekt tevens uit dat zij door de minister van BZK middels de monitoringsrapportage geïnformeerd wenst te worden over het advies van de Raad van State en over de mate waarin de inbreng vanuit de commissie in het uiteindelijke Besluit is verwerkt."

Het consumentendossier en NPR 8092

In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is geregeld dat de aannemer als een bouwproject is afgerond informatie over wat er gebouwd is aanlevert aan zijn opdrachtgever. De set aan informatie wordt het consumentendossier genoemd. In deze factsheet wordt toegelicht wat het consumentendossier is, wanneer het dossier aan de orde is en wat de inhoud is.

Wat is er in de wet geregeld?

Het consumentdossier wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW), in het onderdeel dat gaat over aanneming van werk. De regels in dit deel hebben betrekking op zaken die opdrachtgevers en opdrachtnemer met elkaar (contractueel) afspreken bij onder andere bouwprojecten. Het consumentdossier moet door de opdrachtnemer – de aannemer – aan zijn opdrachtgever – de klant – worden verstrekt als de afgesproken bouw- of verbouwwerkzaamheden zijn afgerond. Het consumentendossier – op verzoek van de Tweede Kamer aan de Wkb toegevoegd – gaat over de private afspraken die gemaakt zijn. Met dossier laat de aannemer zien dat hij het bouwwerk volgens regels van goed en deugdelijk werk heeft gemaakt en dat hij de vastgelegde afspraken is nagekomen. Daarbij voegt de aannemer de garantiebepalingen en de informatie voor gebruik en onderhoud.

De tekst van artikel 7:757a BW is als volgt:

Artikel 757a
In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

  1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
  2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Het consumentendossier is gekoppeld aan aanneming van werk en wel specifiek van bouwwerk. Zoals het BW het definieert: “de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard [een bouwwerk] tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.” De plicht een dossier te verstrekken is dus niet gekoppeld aan bepaalde gevolgklassen maar aan alle bouwactiviteiten die opdrachtgever en opdrachtnemer overeenkomen. Er is daarbij sprake van regelend recht. Dit wil zeggen dat de inhoud van artikel 757a van toepassing is op overeenkomsten tenzij opdrachtgever en opdrachtnemer samen iets anders hebben vastgelegd in hun contract. Dus regels je niets dan moet de aannemer bij oplevering een dossier overhandigen dat aan 757a voldoet. Hebben aannemer en opdrachtgever andere afspraken gemaakt, dan gelden die. Je bepaalt dus samen wat de inhoud van het dossier is waarbij je ook mag afspraken dat er bij oplevering geen dossier wordt verstrekt.

In de Wkb is voor het consumentdossier (nog) geen overgangsrecht opgenomen. Dit wil zeggen dat voor alle bouwprojecten die worden opgeleverd na inwerkingtreding van de Wkb een consumentdossier moet worden verstrekt aan de opdrachtgever. Het ministerie van BZK is voornemens om wettelijk te regelen dat voor overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten vóór inwerkingtreding van artikel 7:757a BW (consumentendossier) het huidige recht van toepassing blijft: er hoeft dan in die gevallen geen consumentendossier te worden over gelegd. Om discussie achteraf te voorkomen is overigens verstandig om nu al afspraken te maken over de inhoud van een dossier bij oplevering en dit in de aannemingsovereenkomst vast te leggen. Via de websitevan Bouwend Nederland zijn standaardteksten hiervoor te vinden.

De inhoud van het dossier en NPR 8092

Doel van het dossier is tweeledig:

  • De opdrachtgever krijgt informatie over wat er gebouwd is en kan daarmee nagaan of hij ook datgene heeft gekregen wat is afgesproken;
  • De opdrachtgever krijgt informatie over hoe om te gaan met de installaties die in het werk aanwezig zijn en de wijze waarop deze installaties en overige onderdelen van de bouw onderhouden moeten worden.

Een bijkomend voordeel – maar niet genoemd als doel in de wet – is dat een gebouweigenaar bij toekomstige verbouwingen beschikt over informatie wat er gebouwd is. Het artikel in het BW geeft echter geen antwoord over wat nu exact moet worden aangeleverd. Welke tekeningen, berekeningen en andere informatie nu voldoende invulling geeft aan het consumentdossier is dus niet wettelijk vastgelegd. Om die reden heeft NEN op verzoek van BZK een Nederlandse Praktijkrichtlijn opgesteld waarin een uitwerking gegeven is van het consumentdossier: NPR 8092. De NPR kan op de site van NEN gratis worden gedownload. Deze NPR is niet verplicht. De NPR kan wel als keuzelijst worden gebruikt om gezamenlijk de inhoud van een consumentdossier vast te stellen. Logischerwijs zal een uitgebreider dossier wel leiden tot hogere kosten voor de opdrachtgever.

Samengevat

Met het consumentdossier laat de aannemer aan zijn opdrachtgever zien wat gebouwd is en geeft hij ook informatie over onderhoud van het bouwwerk. De opdrachtgever kan op basis van het dossier – voorafgaand aan de oplevering – nagaan of de aannemer gebouwd heeft wat is afgesproken. Het Burgerlijk Wetboek geeft een beschrijving op hoofdlijn van de inhoud van het consumentendossier. Een verder uitwerking is niet wettelijk geregeld. Wat er uiteindelijk in het dossier wordt opgenomen wordt afgesproken tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en kan het beste in de aannemingsovereenkomst worden afgesproken. Eventueel kan de NPR 8092 gebruikt worden om dit vast te leggen. Het consumentdossier is niet verplicht: partijen kunnen ook afspreken dat er geen dossier wordt overlegd bij oplevering. Wordt er niets afgesproken dan geldt de tekst van de BW.

De gemeente en de kwaliteitsborger hebben geen betrokkenheid met het consumentendossier. Een deel van de inhoud van het consumentendossier is mogelijk ook te gebruiken voor het dossier bevoegd gezag. Het ligt dan ook voor de hand dat de inhoud van beide dossiers op elkaar wordt afgestemd.

Dit nieuwsbericht is via deze link als ook pdf te downloaden. Voor vragen mail naar wkb@stichtingibk.nl | Stichting iBK | 3 oktober 2021 |

 

 

 

‘Renovaties zijn nog een groot grijs gebied’

Mede naar aanleiding van dit artikel is een factsheet opgesteld met voorbeelden wat nu wel en niet onder de Wkb valt. De factsheet is te downloaden via deze link.

Panden in vooral de binnenstad van Amsterdam hebben zulke steile trappen dat die zeker niet voldoen aan de eisen van het huidige Bouwbesluit. Maar, als je er bij een renovatie wel een moderne trap in zet, verlies je de helft van de ruimte in de woningen. ‘Dus’, zegt Lindy van der Heijden-Egberts, kwaliteitsmanager bij woningcorporatie Ymere, ‘laten we de trappen het liefst zo en verven we ze mooi op.’ Hoe gaat dat dan straks als renovaties ook onder de Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb) vallen en de trappen echt vervangen moeten worden? ‘Dat is voor ons nog een groot grijs gebied’, merkt Lindy. ‘Het is voor ons nog onduidelijk op welke onderdelen en ingrepen een kwaliteitsborger al dan niet een verklaring moet afgeven. Ik krijg hier nog geen helder antwoord op en lees verschillende inzichten.’

Ymere, een grote woningcorporatie met ruim 69.000 huurwoningen, werkt al een jaar of tien nauw samen met bouwbedrijven aan bouwkwaliteit. Dit is mede het gevolg van de keuze om een langdurige verbintenis aan te gaan met een aantal aannemers, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Ymere noemt hen de ‘co-makers’. Niet alleen kan Ymere er zo op vertrouwen dat de aannemers altijd capaciteit hebben om opdrachten uit te voeren, maar ook zijn de aannemers verzekerd van opdrachten als er bouwschaarste is. De verbintenissen worden jaarlijks geëvalueerd. Lindy: ‘Onlangs hebben wij afscheid genomen van een van de bouwbedrijven, omdat de samenwerking niet de kwaliteit opleverde die we eisen.’

Binnen die langdurige samenwerking kan Ymere ook afspraken maken over de vereiste bouwkwaliteit. De aannemers bewaken die zelf. Deze werkwijze lijkt dan ook veel op de systematiek van de Wkb. Lindy: ‘De Wkb sluit goed aan op de kwaliteitscontrole die wij al nastreven. In de nabije toekomst zullen onze co-makers waarschijnlijk – zijn we nog niet definitief over uit – hun eigen kwaliteitsborgers gaan kiezen. We moeten over de verdeling van de kosten nog afspraken maken. Zo weten we nog niet voor wat voor projecten we geen of weinig legeskosten doorberekend krijgen.’

Wel of niet kwaliteitsborger?
De week voor dit interview had Lindy een gesprek met een gemeente over een beginnend pilotproject en stelde ze de vraag: ‘Zou dit project straks na 1-7-2022 met een kwaliteitsborger uitgevoerd moeten worden en waarom?’ Het antwoord was dat alle grote renovatieprojecten met een kwaliteitsborger moeten worden uitgevoerd. Dit terwijl bijvoorbeeld het vervangen van kozijnen straks niet onder kwaliteitsborging valt. Lindy: ‘De kwaliteitsborger vroeg voor de toets van het plan wel een nieuwe daglichtberekening omdat de kozijnen worden vervangen en we minimaal gelijkwaardigheid moesten aantonen met de oude situatie.’

Welk artikel zegt nu welke ingrepen bij renovatie onder kwaliteitsborging vallen en daarmee meldingsplichtig zijn? In Lindy’s ogen zou dit voor iedereen nog wel wat duidelijker gemaakt kunnen worden. Nieuwbouw en uitbouw worden te veel als uitgangspunt genomen.

Latere inwerkingtreding
Dat brengt ons op het verplaatsen van de invoeringsdatum met een half jaar van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, waar de Wkb onderdeel van uitmaakt. Voor de werkwijze van Ymere maakt dat weinig uit, al gaat veel tijd zitten in de ‘als-dan-scenario’s’ die steeds moeten worden gehanteerd als het proces in ‘Den Haag’ vertraging oploopt.

Lindy vindt het uitstel wel schadelijk voor de motivatie van betrokkenen. ‘Bovendien’, zegt ze, ‘worden degenen gestraft die zich volop inspannen om zich de werking van de Wkb eigen te maken. Wie tot nu toe afwacht, wordt daarentegen juist beloond.’ Ook vindt ze dat er nog oplossingen moeten komen voor situaties waarin een kwaliteitsborger geen verklaring kan afgeven voor (onderdelen van) een nieuwbouwproject, bijvoorbeeld bij casco opleveren. ‘Je zou daar wat flexibeler in moeten worden. Want wat als er een “nee” uitrolt? Kun je dan als bewoner bijvoorbeeld al wel je woning verzekeren? Dat soort vragen moet de komende tijd nog in de praktijk worden beantwoord.’

Kwaliteitsborging bij verbouw en renovatie

Bij vergunningplichtige bouwactiviteiten die vallen onder gevolgklasse 1 moet na invoering van de Wkb een kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Het gaat dan alleen niet over alle bouwactiviteiten die nu (onder de Wabo)  vergunningplichtig zijn. Door de invoering van de Omgevingswet en de ‘knip’ tussen technische en ruimtelijke regels is voor een groot aantal kleine bouwactiviteiten de inzet van een kwaliteitsborger niet aan de orde.

Bijgevoegde factsheet legt op basis van de nieuwe regels en een tweetal voorbeelden uit hoe welke vergunningen of meldingen onder de Omgevingswet en de Wkb eventueel nodig zijn bij verbouw en renovatie.


Deze factsheet maakt onderdeel uit van een serie factsheets over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Meer informatie is hier te vinden.