Bij woningbouwprojecten is het gebruikelijk dat een deel van de woningen wordt opgeleverd en in gebruik genomen voordat het gehele bouwproject is opgeleverd. Zeker bij seriematige nieuwbouw zit er vaak langere tijd tussen oplevering en ingebruikname van de eerste woningen en formele afronding van het bouw project. Het dossier bevoegd gezag inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger volgt volgens de regels van de Wkb nadat de laatste woning klaar is.
Dit memo beschrijft drie mogelijke werkwijzen hoe het bevoegd gezag kan omgaan met de situatie bij gefaseerde ingebruikname en hoe zij – indien gewenst – over voldoende informatie kan beschikken over de eerder in gebruik genomen woningen. Een gemeente heeft hierbij een aantal opties:
- indien er geen signalen van de kwaliteitsborger of derden zijn en geen eigen waarnemingen dat er mogelijk iets niet klopt, de formele gereedmelding afwachten. Dit is mogelijk aangezien het stelsel van kwaliteitsborging het bewijsvermoeden geeft dat aan de regels wordt voldaan.
- uitgaan van de onder punt 1 genoemde optie en indien daar reden toe is op basis van artikel 2.20 van het Bbl aanvullende informatie opvragen over specifieke onderdeel bij de oplevering van iedere fase (deelleveringen).
- richting initiatiefnemer aangeven dat het uitgangspunt is dat twee weken voor iedere fase een volledige gereedmelding wordt gedaan. In dat geval moet ook per fase een bouwmelding worden gedaan.
Welke van de drie werkwijze een gemeente kiest hangt af van het handhavingsbeleid, de risico’s van een bepaalde locatie, de beschikbare capaciteit, etc. Van belang is dat gemeente hun beleidskeuze op dit punt vastleggen en vooraf en tijdig communiceren met initiatiefnemers. In de factsheet Gereedmelding bij gefaseerde ingebruikname onder de Wkb zijn de opties nader toegelicht. Na invoering van de Wkb zal gefaseerde ingebruikname onderdeel zijn van de monitoring.
Bij oplevering/ingebruikname van grote series woningen komt het voor dat bij de oplevering/ingebruikname van de eerste woning er nog geen dossier bevoegd gezag is van het totale project. Dus geen verklaring van de Kwaliteitsborger, dus ingebruikname niet is toegestaan. De oplossingen hiervoor staan hierboven vermeld.
Er zijn gemeentes die optie 1 & 2 niet accepteren. Dat betekent dat optie 3 overblijft. Dit houdt in dat de ingebuikname van de eerste woning moet wachten op het gereedkomen van het dossier bevoegd gezag, dus bij gereedkomen van het gehele project. Óf het project moet in kleine faseringen gehakt worden met evenzoveel bouwmeldingen en gereedmeldingen. Dit is niet wenselijk! Welke andere oplossing wordt wél geaccepteerd?
De factsheet geeft een beschrijving van de keuzen die gemeenten hebben in beleid. Deze keuzen zijn juridisch mogelijk binnen de geldende jurisprudentie. Wettelijk is het niet mogelijk om te regelen dat gemeenten akkoord moeten gaan met de opties 1 of 2. Vanuit een aantal gemeenten is aangegeven dat ze niet akkoord gaan met de opties 1 of 2 en dat ze een wettelijke regeling voor ‘deelleveringen’ per fase willen. Omdat dit weliswaar duidelijkheid zou geven maar ook een verzwaring voor alle projecten zou betekenen (feitelijk is dit optie 3) is hier niet gekozen.
De keuze om wel of niet mee te gaan met het uitgangspunt van de Wkb – zolang er geen signaal komt van een kwaliteitsborger mag de gemeente er van uitgaan dat het project uiteindelijk aan de regels voldoet – zal uiteindelijk door de lokale politiek gemaakt moeten worden. Voorschrijven hoe een gemeente om moet gaan met vraagstukken inzake toezicht en handhaving is niet mogelijk en niet wenselijk. Een goed alternatief voor de drie genoemde opties is helaas nog niet gevonden.