De WKB-eisen in het BW: wat moet en wat mag…

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wijzigt het Burgerlijk Wetboek (BW, Titel 7.12) op een aantal punten. Niet al deze wijzigingen zijn ‘dwingendrechtelijk van aard’, of wel, van een deel van de BW-wijzigingen kan en mag contractueel worden afgeweken. Hieronder is een overzicht opgenomen van de wijzigingen, waarbij is aangegeven of sprake is van regelend recht of van dwingend recht. Met dank aan Evelien Bruggeman van het IBR voor het meelezen.

Aansprakelijkheid na oplevering – art. 7:758 lid 4
De meeste besproken wijziging betreft het schrappen van het ‘ontslag’ van aansprakelijk voor de aannemer na oplevering. Met de toevoeging van het nieuwe vierde lid aan dit artikel is de aannemer “aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen”.

In het artikel is nadrukkelijk geregeld dat in het geval van een consument (een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) als opdrachtgever er niet van dit artikel mag worden afgeweken. In alle overige gevallen is het wel toegestaan om contractueel van de aansprakelijkheidsverdeling ten nadele van de opdrachtgever af te wijken indien dit nadrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dat laatste wil zeggen dat de opdrachtgever dus instemt met de aangepaste aansprakelijkheidsverdeling.

Aanvulling van de waarschuwingsplicht – art. 7:754 lid 2
Het eerste lid van artikel 7:754 regelt (kortweg) dat de aannemer verplicht is fouten in de opdracht te melden aan de opdrachtgever. Het nieuwe tweede lid regelt dat in geval van aanneming van bouwwerken deze melding schriftelijk en ondubbelzinnig dient te gebeuren en dat daarbij moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn. Het idee van dit voorschrift – dat op laatste moment als amendement aan de wet is toegevoegd – is dat de aannemer meldt hoe hij met de geconstateerde fout omgaat. De opdrachtgever weet daardoor of de aannemer het plan helemaal niet uitvoert of slechts na vrijwaring van eventuele aansprakelijkheid als het gaat om de betreffende fout. Het idee van de indiener van het amendement is dat op deze manier vooraf duidelijkheid wordt verkregen over de eventuele aansprakelijkheid achteraf voor fouten.

De waarschuwingsplicht van lid 2, dus de plicht om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen, is dwingendrechtelijk in geval van een consument als opdrachtgever. In andere gevallen mag contractueel van het voorschrift van lid 2 worden afgeweken. De voorschriften van lid 1 zijn niet van dwingend recht, hiervan mag dus door alle partijen van worden afgeweken. Partijen kunnen dus overeenkomen dat op de aannemer geen waarschuwingsplicht rust of een waarschuwingsplicht met een andere maatstaf. De vraag is wat het voordeel zou zijn om af te wijken van de voorschriften van lid 2, mede gezien het feit dat in geval van beroep op de waarschuwingsplicht het aan de aannemer is om aan te tonen dat hij heeft gewaarschuwd: ook zonder het nieuwe tweede lid zal een waarschuwing dus schriftelijk plaatsvinden.

Informatieplicht t.a.v. zekerheid/ verzekering van de aannemer – art. 765a BW
Doel van die nieuwe voorschrift is dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst zijn opdrachtgever informeert over de zekerheid hij biedt tegen bijvoorbeeld faillissement en gebreken na oplevering. Er is overigens geen sprake van een verplichte verzekering, de informatie kan ook inhouden ‘ik ben niet verzekerd’.

Het betreffende voorschrift is opgenomen in afdeling 2 van titel 7.12 en dus onderdeel van de specifieke bescherming die het BW biedt aan consumenten. De bepaling is dwingendrechtelijk voor consumenten en voor overige opdrachtgevers kan contractueel worden afgeweken.

Waarschuwingsplicht verlengd inhouden van het depot bij de notaris (de 5%-regel) – art. 7:768 BW
Art.  7:768 regelt het depot (de laatste 5%) die een consument in depot kan storten bij een notaris bij bouw van een huis of appartement. Een nieuw in te voegen tweede lid regelt dat een notaris deze laatste 5% pas mag uitbetalen aan de aannemer als de aannemer informatie overlegt waaruit blijkt dat hij de consument heeft gewezen op zijn recht uitbetaling verlengd op te schorten (o.g.v. art. 6:262 BW) en de klant/consument niet heeft aangegeven hiervan gebruik te willen maken.

Het voorschrift is dingend rechtelijk van aard en niet van toepassing op andere opdrachtgevers dan consumenten.

Oplever- of consumentendossier – art. 7:757a BW
De tweede bij amendement toegevoegde plicht voor de aannemer is het leveren van een dossier bij oplevering. Het artikel schrijft voor dat bij een kennisgeving van een aannemer aan zijn opdrachtgever dat het werk klaar is en kan worden opgeleverd, informatie moet worden aangeleverd waaruit dat blijkt. De te leveren informatie moet volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst. In ieder geval moet het dossier tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties bevatten en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties, en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ook moet informatie worden geleverd die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Wat exact in het dossier moet worden opgenomen is niet bij wet geregeld. Het ligt voor de hand dit in de aannemingsovereenkomst te regelen. Het opleverdossier is regelend recht, wat wil zeggen dat partijen ook overeen kunnen komen om af te zien van levering van een dossier bij oplevering, of een andere inhoud van het dossier kunnen overeenkomen. Vanuit het oogpunt van de opdrachtgever is dit echter niet verstandig geen dossier te vragen, aangezien een deel van de informatie – op grond van de Woningwet – bij gereedmelding aan het bevoegd moet worden verstrekt!

Conclusie
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen leidt er toe dat veel standaard bouwcontracten opnieuw tegen het licht moeten worden gebouwen. Met name als het gaat om het opleverdossier op grond van 7:57a BW is het aan te raden dat aannemers en consumenten gezamenlijk komen tot een goede invulling van de wettelijke plicht.

24 mei 2017 – Hajé van Egmond

Reactie VBWTN op antwoorden Kamervragen #Wkb

Onder de titel Waarom de wet kwaliteitsborging in de bouw? is op de website van de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland een uitgebreide reactie te lezen op de beantwoording van Kamervragen van Van der Linde (VVD) over het Haagse experiment, die op 26 augustus aan de Tweede Kamer zijn toegestuurd. In het bericht stelt VBWTN dat het bouwtoezicht in Nederland dagelijks meerdere keren moet ingrijpen omdat anders niet aan de regels wordt voldaan. Niet vreemd, volgens VBWTN, dat is immers het werk van Bouwtoezicht. Hieraan wordt toegevoegd:

“Wie dit wel vreemd zou moeten vinden is de markt zelf. Zij, met uiteraard de goede bouwers buiten beschouwing gelaten, is niet in staat zich zodanig te organiseren dat zij uit zich zelf zorgt dat er wordt voldaan aan de afgesproken regels.  Wie dit ook vreemd zou moeten vinden is de opdrachtgever die de aannemer goed betaalt voor de te leveren prestatie.”

Het steekt VBWTN dan ook dat in de antwoorden op de vragen van Van der Linde benadrukt wordt dat “het bestaande stelsel te veel tekortkomingen kent” en dat daarbij voorbeelden van calamiteiten in het verleden worden genoemd. Als dat de reden is voor het aanpassen van de wet dan stelt VBWTN dat je ook de politie zou kunnen afschaffen omdat er – ondanks controles – nog te hard gereden wordt. Ondank dat deze vergelijking voorbij gaat aan het feit dat de Wkb het bouwtoezicht niet afschaft maar verplaatst, is het opvallend dat dit antwoord gegeven wordt op een vraag naar de gevolgen voor de pilots van de bevindingen in Den Haag….

VBWTN sluit af met de opmerking dat ze dan ook nog steeds een stelsel voor waarbij de markt zelf de kwaliteit gaat organiseren waarbij de overheid aan het eind de geleverde kwaliteit gaat controleren.  Navraag bij VBWTN leert dat hiermee bedoeld wordt dat het bouwproces met een melding afgesloten zou kunnen worden. In die melding moet dan ook aangegeven zijn hoe de kwaliteit in het bouwproces geborgd is. Los daarvan is en blijft het de bouw die verantwoordelijk is voor het voldoen aan de voorschriften!

Lees de gehele reactie van VBWTN via deze link

Nieuw paar ogen op de bouwplaats

bwa003_borgers01-1024x683In de Kwaliteitsborging special van Aannemer is een artikel opgenomen waarin een drietal toekomstige kwaliteitsborgers wan het woord komt. In het artikel geven Nieman Kwaliteitsborging, Gbou en Plangarant hun visie op de toekomstige taak. Aannemer sprak hen over hun manier van werken, ervaringen tot dusver en verwachtingen. “Hoe beter wij de aannemer equiperen, hoe gemakkelijker wij straks onze rol kunnen vervullen.”

Het gehele artikel is hier te lezen.

Cobouw: “Rompslomp voor de bouwer voorkomen”

In Cobouw staat vandaag een drietal artikelen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Alle drie de artikelen hebben betrekking op het idee dat de beoogde toelatingsorganisatie enerzijds te weinig onafhankelijk zal zijn (“Al langer kritiek op bouworganisatie minister”) en anderzijds dat de toelatingsorganisatie te duur zal gaan worden voor de consument (“VEH hoopt via ‘binnenlijn’ op een goede afloop”). In het derde artikel pleit De Vries van de PvdA opnieuw voor een stelsel waarin de aannemer verantwoordelijk is en de gemeente achteraf haar akkoord moet geven (“PvdA wil bouwer rompslomp besparen”). In reactie hierop geeft Van der Linde (VVD) een voorbeeld waarin die manier van werken juist leidt tot rompslomp en extra kosten.

Zoals op 29 januari 2016 schriftelijk aan de Tweede kamer medegedeeld, zal minister Blok de Kamer informeren nadat een gedachtewisseling met betrokken partijen – onder meer over de rol van de Toelatingsorganisatie – is afgerond.

“Private borging geeft winst”

Dagblad Cobouw – 1 februari 2016

Overstappen naar private kwaliteitsborging levert een voordeel op van ruim 1,7 miljard euro. Dat blijkt uit de maatschappelijke kosten-baten analyse van het EIB.

Gemeenten zullen een voordeel behalen van bijna 1,4 miljard euro als het wetsvoorstel private kwaliteitsborging wordt ingevoerd. Daarvan wordt iets meer dan 1 miljard euro ‘verdiend’ door minder inzet van bouw- en woningtoezicht. Zo’n 350 miljoen euro komt uit minder inzet door vergroting van het aantal bouwbesluittoetsvrije bouwwerken. Het gaat hier om netto contante waarde, de jaarlijkse besparing ligt rond de 100 miljoen euro.

Lees het gehele artikel van Ferry Heijbrock op de site van Cobouw

De link verwijst naar een bericht op de website van Cobouw waarvoor een abonnement nodig is. Heeft u geen abonnement dan kunt u met een gratis registratie 10 berichten per week lezen.

ERB: “Omvormen begint met scholing”

Op Omgevingsweb doet ERB een oproep aan de bouw om in het kader van kwaliteitsborging in de bouw te zorgen voor een beter kennisniveau van de regels. Tevens pleit ERB voor verdere aanscherping van de aansprakelijkheid.

Lees het volledige bericht hier.

Artikelen Cobouw Wet kwaliteitsborging 8 december 2015

Op 8 december jl. is een aantal artikelen verschenen in Cobouw inzake het al dan niet doorgaan van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Naar aanleiding daarvan komen er veel vragen binnen bij iBK.

Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan de Maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) door EIB. Het rapport wordt op korte termijn (nog dit jaar) verwacht. We hebben begrepen dat mede op basis van de MKBA (begin volgend jaar) nog enkele gesprekken worden gevoerd met betrokken partijen. Volgens planning gaat het voorstel daarna via de Ministerraad naar de Tweede Kamer.

Het feit dat legeskorting en andere effecten niet zijn meegenomen in de berekening van administratieve lasten en nalevingskosten is een gevolg van de daarbij gehanteerde definities. In de MKBA zal wel gekeken worden naar alle kosten en baten van het gehele stelsel. 

De artikelen over dit onderwerp zijn hier te vinden:

“Steek tijd en energie in het verbeteren van de bouwkwaliteit”

Binnen niet al te lange gaat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen naar de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel is – op basis van de commentaren die op de consultatieversie zijn binnengekomen – ten opzicht van de consultatieversie van een jaar geleden op een aantal punten aangepast. In Eigen Huis Magazine van september 2015 geeft Rob Mulder, Directeur Kennis & Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis (VEH) zijn visie op deze wijzigingen.

Eigen Huis is van mening dat de lobby van de bouwsector heeft geleid tot een voor de consument slechter wetsvoorstel. Met name het weer terugbrengen van het opschortingsrecht van 15 naar 3 maanden is volgens Mulder geen goed nieuws voor de consument. Het weerwoord van de bouwsector is vooral dat de voorgestelde wijzigingen tot een toename van de kosten zouden leiden en tot minder stimulans om gebreken snel te herstellen.

Mulder sluit het artikel af met de opmerking dat ‘de bouwsector beter tijd en energie had kunnen steken in het luisteren naar de klant en het verbeteren van de bouwkwaliteit’ dan in de lobby richting het ministerie. Laten we hopen dat ze dat – zodra de wet naar de Tweede Kamer is – alsnog gaan doen!

Het artikel uit Eigen Huis Magazine is hier te lezen.

“Milieuprestatieberekening in private en publieke regelgeving geworteld”

Op de website van de Stichting Bouwkwaliteit is een reactie gepubliceerd op het artikel Stichting Bouwkwaliteit besteedt Milieudatabase uit, dat op 25 augustus in Cobouw is gepubliceerd. In de reactie wordt de suggestie tegengesproken dat er de afgelopen niets is gedaan aan de implementatie van de Nationale Milieudatabase. SBK benadrukt in het artikel dat het verschuiven van de werkzaamheden uit het oogpunt van efficiëntie heeft plaatsgevonden.

De reactie is hier te lezen.

 

 

 

“Constructieberekening en EPC pas later indienen”

Hoe verandert het nieuwe stelsel van private kwaliteitsborging het bouwproces? Vakblad Aannemer kijkt mee bij een project van negen woningen dat wordt uitgevoerd in het kader van het experiment Crisis- en herstelwet voor grondgebonden woningen. In een tweede artikel in de reeks een gesprek over kwaliteitsborging bij Aannemingsbedrijf Lamers in Veldhoven. Onderwerp van gesprek is de gewijzigde aanpak nu niet de gemeente de plannen toetst maar Bouwgarant zorgt voor de kwaliteitsborging. Voor Lamers kent het stelsel voor- en nadelen. Een deel van de te maken kosten kunnen naar achter in het proces worden verschoven wat de kosten drukt. Aan de andere kant wordt er nog meer op het bordje van de aannemer neergelegd.

Of de voordelen of de nadelen de doorslag krijgen moeten blijken uit de verdere verloop van het project en met name uit toekomstige projecten.

Het gehele artikel is te lezen op de website van Aannemer. Het eerste artikel uit de serie is hier te lezen.