Het consumentendossier en NPR 8092

In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is geregeld dat de aannemer als een bouwproject is afgerond informatie over wat er gebouwd is aanlevert aan zijn opdrachtgever. De set aan informatie wordt het consumentendossier genoemd. In deze factsheet wordt toegelicht wat het consumentendossier is, wanneer het dossier aan de orde is en wat de inhoud is.

Wat is er in de wet geregeld?

Het consumentdossier wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW), in het onderdeel dat gaat over aanneming van werk. De regels in dit deel hebben betrekking op zaken die opdrachtgevers en opdrachtnemer met elkaar (contractueel) afspreken bij onder andere bouwprojecten. Het consumentdossier moet door de opdrachtnemer – de aannemer – aan zijn opdrachtgever – de klant – worden verstrekt als de afgesproken bouw- of verbouwwerkzaamheden zijn afgerond. Het consumentendossier – op verzoek van de Tweede Kamer aan de Wkb toegevoegd – gaat over de private afspraken die gemaakt zijn. Met dossier laat de aannemer zien dat hij het bouwwerk volgens regels van goed en deugdelijk werk heeft gemaakt en dat hij de vastgelegde afspraken is nagekomen. Daarbij voegt de aannemer de garantiebepalingen en de informatie voor gebruik en onderhoud.

De tekst van artikel 7:757a BW is als volgt:

Artikel 757a
In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

  1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
  2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Het consumentendossier is gekoppeld aan aanneming van werk en wel specifiek van bouwwerk. Zoals het BW het definieert: “de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard [een bouwwerk] tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.” De plicht een dossier te verstrekken is dus niet gekoppeld aan bepaalde gevolgklassen maar aan alle bouwactiviteiten die opdrachtgever en opdrachtnemer overeenkomen. Er is daarbij sprake van regelend recht. Dit wil zeggen dat de inhoud van artikel 757a van toepassing is op overeenkomsten tenzij opdrachtgever en opdrachtnemer samen iets anders hebben vastgelegd in hun contract. Dus regels je niets dan moet de aannemer bij oplevering een dossier overhandigen dat aan 757a voldoet. Hebben aannemer en opdrachtgever andere afspraken gemaakt, dan gelden die. Je bepaalt dus samen wat de inhoud van het dossier is waarbij je ook mag afspraken dat er bij oplevering geen dossier wordt verstrekt.

In de Wkb is voor het consumentdossier (nog) geen overgangsrecht opgenomen. Dit wil zeggen dat voor alle bouwprojecten die worden opgeleverd na inwerkingtreding van de Wkb een consumentdossier moet worden verstrekt aan de opdrachtgever. Het ministerie van BZK is voornemens om wettelijk te regelen dat voor overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten vóór inwerkingtreding van artikel 7:757a BW (consumentendossier) het huidige recht van toepassing blijft: er hoeft dan in die gevallen geen consumentendossier te worden over gelegd. Om discussie achteraf te voorkomen is overigens verstandig om nu al afspraken te maken over de inhoud van een dossier bij oplevering en dit in de aannemingsovereenkomst vast te leggen. Via de websitevan Bouwend Nederland zijn standaardteksten hiervoor te vinden.

De inhoud van het dossier en NPR 8092

Doel van het dossier is tweeledig:

  • De opdrachtgever krijgt informatie over wat er gebouwd is en kan daarmee nagaan of hij ook datgene heeft gekregen wat is afgesproken;
  • De opdrachtgever krijgt informatie over hoe om te gaan met de installaties die in het werk aanwezig zijn en de wijze waarop deze installaties en overige onderdelen van de bouw onderhouden moeten worden.

Een bijkomend voordeel – maar niet genoemd als doel in de wet – is dat een gebouweigenaar bij toekomstige verbouwingen beschikt over informatie wat er gebouwd is. Het artikel in het BW geeft echter geen antwoord over wat nu exact moet worden aangeleverd. Welke tekeningen, berekeningen en andere informatie nu voldoende invulling geeft aan het consumentdossier is dus niet wettelijk vastgelegd. Om die reden heeft NEN op verzoek van BZK een Nederlandse Praktijkrichtlijn opgesteld waarin een uitwerking gegeven is van het consumentdossier: NPR 8092. De NPR kan op de site van NEN gratis worden gedownload. Deze NPR is niet verplicht. De NPR kan wel als keuzelijst worden gebruikt om gezamenlijk de inhoud van een consumentdossier vast te stellen. Logischerwijs zal een uitgebreider dossier wel leiden tot hogere kosten voor de opdrachtgever.

Samengevat

Met het consumentdossier laat de aannemer aan zijn opdrachtgever zien wat gebouwd is en geeft hij ook informatie over onderhoud van het bouwwerk. De opdrachtgever kan op basis van het dossier – voorafgaand aan de oplevering – nagaan of de aannemer gebouwd heeft wat is afgesproken. Het Burgerlijk Wetboek geeft een beschrijving op hoofdlijn van de inhoud van het consumentendossier. Een verder uitwerking is niet wettelijk geregeld. Wat er uiteindelijk in het dossier wordt opgenomen wordt afgesproken tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en kan het beste in de aannemingsovereenkomst worden afgesproken. Eventueel kan de NPR 8092 gebruikt worden om dit vast te leggen. Het consumentdossier is niet verplicht: partijen kunnen ook afspreken dat er geen dossier wordt overlegd bij oplevering. Wordt er niets afgesproken dan geldt de tekst van de BW.

De gemeente en de kwaliteitsborger hebben geen betrokkenheid met het consumentendossier. Een deel van de inhoud van het consumentendossier is mogelijk ook te gebruiken voor het dossier bevoegd gezag. Het ligt dan ook voor de hand dat de inhoud van beide dossiers op elkaar wordt afgestemd.

Dit nieuwsbericht is via deze link als ook pdf te downloaden. Voor vragen mail naar wkb@stichtingibk.nl | Stichting iBK | 3 oktober 2021 |

 

 

 

‘Renovaties zijn nog een groot grijs gebied’

Mede naar aanleiding van dit artikel is een factsheet opgesteld met voorbeelden wat nu wel en niet onder de Wkb valt. De factsheet is te downloaden via deze link.

Panden in vooral de binnenstad van Amsterdam hebben zulke steile trappen dat die zeker niet voldoen aan de eisen van het huidige Bouwbesluit. Maar, als je er bij een renovatie wel een moderne trap in zet, verlies je de helft van de ruimte in de woningen. ‘Dus’, zegt Lindy van der Heijden-Egberts, kwaliteitsmanager bij woningcorporatie Ymere, ‘laten we de trappen het liefst zo en verven we ze mooi op.’ Hoe gaat dat dan straks als renovaties ook onder de Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb) vallen en de trappen echt vervangen moeten worden? ‘Dat is voor ons nog een groot grijs gebied’, merkt Lindy. ‘Het is voor ons nog onduidelijk op welke onderdelen en ingrepen een kwaliteitsborger al dan niet een verklaring moet afgeven. Ik krijg hier nog geen helder antwoord op en lees verschillende inzichten.’

Ymere, een grote woningcorporatie met ruim 69.000 huurwoningen, werkt al een jaar of tien nauw samen met bouwbedrijven aan bouwkwaliteit. Dit is mede het gevolg van de keuze om een langdurige verbintenis aan te gaan met een aantal aannemers, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Ymere noemt hen de ‘co-makers’. Niet alleen kan Ymere er zo op vertrouwen dat de aannemers altijd capaciteit hebben om opdrachten uit te voeren, maar ook zijn de aannemers verzekerd van opdrachten als er bouwschaarste is. De verbintenissen worden jaarlijks geëvalueerd. Lindy: ‘Onlangs hebben wij afscheid genomen van een van de bouwbedrijven, omdat de samenwerking niet de kwaliteit opleverde die we eisen.’

Binnen die langdurige samenwerking kan Ymere ook afspraken maken over de vereiste bouwkwaliteit. De aannemers bewaken die zelf. Deze werkwijze lijkt dan ook veel op de systematiek van de Wkb. Lindy: ‘De Wkb sluit goed aan op de kwaliteitscontrole die wij al nastreven. In de nabije toekomst zullen onze co-makers waarschijnlijk – zijn we nog niet definitief over uit – hun eigen kwaliteitsborgers gaan kiezen. We moeten over de verdeling van de kosten nog afspraken maken. Zo weten we nog niet voor wat voor projecten we geen of weinig legeskosten doorberekend krijgen.’

Wel of niet kwaliteitsborger?
De week voor dit interview had Lindy een gesprek met een gemeente over een beginnend pilotproject en stelde ze de vraag: ‘Zou dit project straks na 1-7-2022 met een kwaliteitsborger uitgevoerd moeten worden en waarom?’ Het antwoord was dat alle grote renovatieprojecten met een kwaliteitsborger moeten worden uitgevoerd. Dit terwijl bijvoorbeeld het vervangen van kozijnen straks niet onder kwaliteitsborging valt. Lindy: ‘De kwaliteitsborger vroeg voor de toets van het plan wel een nieuwe daglichtberekening omdat de kozijnen worden vervangen en we minimaal gelijkwaardigheid moesten aantonen met de oude situatie.’

Welk artikel zegt nu welke ingrepen bij renovatie onder kwaliteitsborging vallen en daarmee meldingsplichtig zijn? In Lindy’s ogen zou dit voor iedereen nog wel wat duidelijker gemaakt kunnen worden. Nieuwbouw en uitbouw worden te veel als uitgangspunt genomen.

Latere inwerkingtreding
Dat brengt ons op het verplaatsen van de invoeringsdatum met een half jaar van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, waar de Wkb onderdeel van uitmaakt. Voor de werkwijze van Ymere maakt dat weinig uit, al gaat veel tijd zitten in de ‘als-dan-scenario’s’ die steeds moeten worden gehanteerd als het proces in ‘Den Haag’ vertraging oploopt.

Lindy vindt het uitstel wel schadelijk voor de motivatie van betrokkenen. ‘Bovendien’, zegt ze, ‘worden degenen gestraft die zich volop inspannen om zich de werking van de Wkb eigen te maken. Wie tot nu toe afwacht, wordt daarentegen juist beloond.’ Ook vindt ze dat er nog oplossingen moeten komen voor situaties waarin een kwaliteitsborger geen verklaring kan afgeven voor (onderdelen van) een nieuwbouwproject, bijvoorbeeld bij casco opleveren. ‘Je zou daar wat flexibeler in moeten worden. Want wat als er een “nee” uitrolt? Kun je dan als bewoner bijvoorbeeld al wel je woning verzekeren? Dat soort vragen moet de komende tijd nog in de praktijk worden beantwoord.’

‘Koper beter beschermd, aannemerij volwassen’

De gemeente Ermelo heeft een traditie in verbinding zoeken met lokale bouwers. Die traditie vertaalt zich onder andere naar een vroegtijdige deelname aan proefprojecten voor de Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb). Na twee proefprojecten is wethouder Wouter Vogelsang overtuigd: ‘De koper is beter beschermd en de aannemerij is gedwongen om volwassen te worden. De kwaliteitsborgers zitten veel dichter op de huid van de aannemers doordat de borgers voortdurend tussentijds toetsen. Daardoor gaat de kwaliteit van bouwprojecten aantoonbaar omhoog.’

Tegenover het gemeentehuis staat een complex met winkels en appartementen. Elders in Ermelo zijn 21 koopwoningen in aanbouw. Beide projecten zijn of worden gebouwd onder de systematiek van de Wkb. Vogelsang: ‘In 2018 zijn we er als het ware blind in gestapt. Eens in de twee tot drie jaar houden we een informatieavond voor bouwend Ermelo waarin we de bouwers bijpraten over ontwikkelingen in wet- en regelgeving. We zoeken daarin nadrukkelijk de verbinding. Mede daardoor is het voornemen ontstaan om een Wkb-proefproject te starten.’ Inmiddels kan Vogelsang het andere gemeenten volmondig aanraden om zich aan te melden met een proefproject: ‘Ik zou zeggen: ga ervoor. Door een proefproject te draaien leer je wat ieders rollen zijn en ook hoe je als gemeente je nieuwe rol kunt invullen. Mochten bestuurders nog vragen hebben of twijfelen over nut en noodzaak om ervaringen op te doen met proefprojecten, dan ben ik altijd bereid daar een toelichting op te geven.’

Bouw- en Woningtoezicht

Een van de leerpunten zo niet zorgpunten voor een gemeente is wat er verandert voor de medewerkers van Bouw- en Woningtoezicht: is er straks nog wel werk voor hen? Vogelsang: ‘Hun taken verschuiven maar ik kan je verzekeren dat er nog wel voor honderd jaar werk ligt, zeker met de komende landelijke Actieagenda Wonen. Onze gemeente alleen al heeft de opgave om 460 woningen te bouwen.’

In Ermelo wordt de medewerker van bouwtoezicht ondersteund door 4 BOA’s. Zij worden ingezet als toezichthouder bij kleine bouwvergunningen. Ook houden ze toezicht op de naleving van bestemmingsplanvoorschriften in onder andere het buitengebied als het gaat om de bestemming van leeg komende agrarische bedrijfsgebouwen. Bovendien is de verwachting dat bouwtoezicht straks een belangrijke rol krijgt in het toezicht op duurzaamheidsaspecten van bouwprojecten. Vogelsang: ‘Je kunt daar afspraken over maken met de kwaliteitsborger. Laat je dat toezicht aan hem over of doe je het zelf? Je kunt als gemeente in de verdediging schieten of je kunt gaan omdenken.’

Goedkeurende verklaring

Aan het slot van een Wkb-project moet er een goedkeurende verklaring liggen van de kwaliteitsborger dat aan alle eisen van het Bouwbesluit is voldaan. Maar wat als de borger op aspecten geen ‘vinkje’ kan zetten? Vogelsang: ‘Wij blijven te allen tijde bestuurlijk verantwoordelijk. We kiezen dan ook of we vervolgens handhaven of niet. Maar, als het goed is komen we niet snel voor zo’n beslissing te staan, omdat we steeds tijdens de bouw worden bijgepraat. Zo kunnen we snel tussendoor schakelen en zaken bijstellen.’

Korting op bouwleges

Ermelo geeft voor de proefprojecten veertig procent korting op de bouwleges. Na 1 januari 2022 (Red. 1 juli 2022) geldt dat niet meer, terwijl de kwaliteitsborgers wel moeten worden betaald. Vogelsang, tevens wethouder van financiën: ‘Zoals het nu is ingericht, gaan wij inkomsten verliezen. Hoe we die tekorten gaan opvangen, daarvoor kijken we naar de rijksoverheid. Dit maakt overigens mede deel uit van de evaluatie van artikel 2 van de Financiële-verhoudingswet.’

Uit dit artikel 2: ‘Indien beleidsvoornemens van het Rijk leiden tot een wijziging van de uitoefening van taken of activiteiten door provincies of gemeenten, wordt in een afzonderlijk onderdeel van de bijbehorende toelichting met redenen omkleed en met kwantitatieve gegevens gestaafd, welke de financiële gevolgen van deze wijziging voor de provincies of gemeenten zijn. In de toelichting wordt tevens aangegeven via welke bekostigingswijze de financiële gevolgen voor de provincies of gemeenten kunnen worden opgevangen.’

Tegelijkertijd stelt de wethouder vast dat kopers dankzij de Wkb meer waar voor hun geld zullen krijgen, lees: een betere kwaliteit. ‘Daar mag best iets tegenover staan, dus met gevolgen voor de prijs. De wet dwingt bouwers immers om gemaakte afspraken na te komen, dankzij de kwaliteitsborging tijdens de bouw.’

‘Het gaat om de wil om samen te leren’

In Nederland zijn er nu (begin juli 2020) 17 integrale proefprojecten Wkb. Dit zijn proefprojecten waarbij alle partijen meedoen: initiatiefnemer, gemeente, aannemer en kwaliteitsborger. 3 daarvan vinden plaats in Alphen aan den Rijn; met ruim 100.000 inwoners een middelgrote gemeente. Marlie Oosterik is sinds oktober 2019 projectleider Wkb. Op de website van de VNG is een interview te lezen met haar te lezen.

In het interview gaat Marlie Oosterik in op de succesfactoren bij een proefproject, zoals enthousiasme en betrokkenheid van alle deelnemers. Een andere les die uit het interview naar voren kom is ‘gewoon starten’: alleen dan kom je te weten wat er anders wordt na invoering van de Wkb.

Alphen aan den Rijn heeft de projecten grotendeels uitgevoerd volgende de spelregels voor proefprojecten. Wel was er nog het nodige uitzoekwerk, bijvoorbeeld wat er nu exact moet worden opgenomen in het borgingsplan en in het dossier bevoegd gezag. Bij het eerste proefproject is – zoals beschreven in de spelregels – gewerkt met een vergunning onder voorwaarden en een bouwmelding 4 weken voor start bouw. Wel heeft BWT alle stukken die naar de kwaliteitsborger gingen ook gekregen. Door bij volgende proefprojecten meer risicogestuurd te kijken naar de borgingsplan wil Alphen meer inzicht krijgen in de keuzen die gemeenten moeten (en kunnen) maken bij de implementatie van de Wkb in hun (handhaving)beleid.

Het eerste proefproject – een bedrijfshal aan de Tankval – is inmiddels in uitvoering. De gemeente heeft bij dit project vooraf aangegeven op 8 momenten (letterlijk) over de schouder van de kwaliteitsborger mee te willen kijken. Meer projecten staan inmiddels op de rol.

Marlie Oosterik sluit af met een oproep aan alle gemeenten en vooral ook aan aannemers om  gewoon te beginnen met werken volgens de Wkb. “Zoek marktpartijen op die ook willen leren en ga de samenwerking aan in proefprojecten. Alleen zo krijg je de nieuwe werkwijze onder de knie.”

Het hele interview met Marlie Oosterik is lezen op de website van de VNG. Daar zijn ook eerdere interviews met deelnemers aan proefprojecten terug te lezen.

‘Knelpunten van de Wkb oplossen voordat de wet in werking treedt’

Onderstaand artikel is afkomstig van de website van de VNG. Iedere week verschijnt daar een nieuwe artikel over een proefproject.

Sinds de zomer van 2019 werkt Esther van Kooten Niekerk als kwartiermaker proefprojecten voor de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). We stellen haar enkele vragen over haar werk en het nut en de noodzaak van proefprojecten.

Wat is je taak als kwartiermaker proefprojecten?
‘Mijn taak bestaat uit 2 hoofdzaken. In de eerste plaats gaat het erom dat we het volume aan proefprojecten dat in het bestuursakkoord is afgesproken, gaan draaien. Daarbij gaat het erom 10% van de vergunningaanvragen onder de Wkb uit te voeren. Daarnaast is het belangrijk dat er voor de besluitvorming zo halverwege dit jaar gewerkt wordt aan een zogeheten representatieve doorsnede. Die biedt ruimte aan alle fasen van het bouwproces, maar ook voor alle typen bouwwerken en cruciale momenten in het proces. Op basis van de representatieve doorsnede moeten voldoende proefprojecten lopen. Hierdoor weten we dat het een werkend stelsel is, bij de ingang van de wet. En waar proefprojecten zich niet automatisch aandienen, ga ik die samen met partijen initiëren.’

We zitten nu in februari, loopt het naar je zin op dit moment?
‘De ambitie is natuurlijk altijd groter, maar ik ben over het algemeen tevreden. We hebben vanaf de zomer gewerkt om de spelregels vast te stellen en de instrumenten voor kwaliteitsborging te toetsen. Deze instrumenten zijn in december goedgekeurd. Dit betekent dat alle ingrediënten om met proefprojecten te starten nu aanwezig zijn. Dus kunnen we nu zoveel mogelijk proefprojecten lostrekken.’

Lees verder op de website van de VNG

“De kwaliteitsborging van een project hoort bij de architect te liggen”

Door: Merel Pit, A-zine, 7 januari 2020

Het is geen sexy onderwerp, de Wet kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb), maar het is wel de realiteit waar architecten vanaf januari 2021 [red: januari 2022] mee te maken krijgen. Met de invoering van de Wkb worden bouwprojecten na oplevering getoetst door private kwaliteitsborgers. De preventieve toets van de bouwtekeningen aan het bouwbesluit door ambtenaren komt hiermee te vervallen. Deze wetswijziging ziet Annemiek Braspenning als een kans voor architecten om hun rol als bouwheer opnieuw naar zich toe te trekken. Ze deed met haar architectenbureau No Label Architectuur mee aan de proef ‘Architect aan Zet’ van de Gemeente Rotterdam. Vanuit die ervaring roept ze architecten op: “verdiep je erin en zorg dat je de kwaliteitsborging in je servicepakket opneemt.”

lees het gehele interview met Annemieke Braspenning op de website van A-Zine. Meer informatie over Architect aan Zet is te vinden via deze link.

 

Impact Wkb voor Bouw- en Woningtoezicht

Wat is de impact van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor Bouw- & Woningtoezicht? Met deze titel trok de workshop van Jeroen Bunschoten van het adviesbureau Senze tijdens het Jaarcongres van de Vereniging BWT Nederland een volle zaal. De cijfers zijn hard: de Gevolgklassen 0 en 1 leiden tot het wegvallen van 15 tot 20 procent van de uren voor plantoetsing en 20 tot 30 procent van de uren voor bouwtoezicht. En de inkomsten van leges vallen ook gedeeltelijk weg bij deze gevolgklassen. Tijd dus voor een andere rol van BWT!

In het decembernummer van het vakblad Bouwkwaliteit in de Praktijk werd de impact van de Wkb voor BWT breed uitgemeten. Lees het volledige artikel hier.

Project “Bosvilla’s” Etten-Leur: eerste proefproject volgens spelregels Wkb

PlanGarant Nederland BV heeft samen met Sprangers Vastgoedontwikkeling BV end de Gemeente Etten-Leur het eerste proefproject in Nederland opgestart in het kader van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Het doel van proefproject ‘Bosvilla’s’ is dat alle partijen waardevolle praktijkervaring op doen en eventuele uitdagingen in het stelsel zichtbaar worden. Er wordt daarom bij dit project ‘Bosvilla’s’ zoveel mogelijk gewerkt volgens de werkwijze en taakverdeling van de Wkb en de Omgevingswet.

Lee’s meer over het project op de website van PlanGarant.

Ook starten met een proefproject? De spelregels hiervoor zijn hier te vinden.