De WKB-eisen in het BW: wat moet en wat mag…

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wijzigt het Burgerlijk Wetboek (BW, Titel 7.12) op een aantal punten. Niet al deze wijzigingen zijn ‘dwingendrechtelijk van aard’, of wel, van een deel van de BW-wijzigingen kan en mag contractueel worden afgeweken. Hieronder is een overzicht opgenomen van de wijzigingen, waarbij is aangegeven of sprake is van regelend recht of van dwingend recht. Met dank aan Evelien Bruggeman van het IBR voor het meelezen.

Aansprakelijkheid na oplevering – art. 7:758 lid 4
De meeste besproken wijziging betreft het schrappen van het ‘ontslag’ van aansprakelijk voor de aannemer na oplevering. Met de toevoeging van het nieuwe vierde lid aan dit artikel is de aannemer “aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen”.

In het artikel is nadrukkelijk geregeld dat in het geval van een consument (een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) als opdrachtgever er niet van dit artikel mag worden afgeweken. In alle overige gevallen is het wel toegestaan om contractueel van de aansprakelijkheidsverdeling ten nadele van de opdrachtgever af te wijken indien dit nadrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dat laatste wil zeggen dat de opdrachtgever dus instemt met de aangepaste aansprakelijkheidsverdeling.

Aanvulling van de waarschuwingsplicht – art. 7:754 lid 2
Het eerste lid van artikel 7:754 regelt (kortweg) dat de aannemer verplicht is fouten in de opdracht te melden aan de opdrachtgever. Het nieuwe tweede lid regelt dat in geval van aanneming van bouwwerken deze melding schriftelijk en ondubbelzinnig dient te gebeuren en dat daarbij moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn. Het idee van dit voorschrift – dat op laatste moment als amendement aan de wet is toegevoegd – is dat de aannemer meldt hoe hij met de geconstateerde fout omgaat. De opdrachtgever weet daardoor of de aannemer het plan helemaal niet uitvoert of slechts na vrijwaring van eventuele aansprakelijkheid als het gaat om de betreffende fout. Het idee van de indiener van het amendement is dat op deze manier vooraf duidelijkheid wordt verkregen over de eventuele aansprakelijkheid achteraf voor fouten.

De waarschuwingsplicht van lid 2, dus de plicht om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen, is dwingendrechtelijk in geval van een consument als opdrachtgever. In andere gevallen mag contractueel van het voorschrift van lid 2 worden afgeweken. De voorschriften van lid 1 zijn niet van dwingend recht, hiervan mag dus door alle partijen van worden afgeweken. Partijen kunnen dus overeenkomen dat op de aannemer geen waarschuwingsplicht rust of een waarschuwingsplicht met een andere maatstaf. De vraag is wat het voordeel zou zijn om af te wijken van de voorschriften van lid 2, mede gezien het feit dat in geval van beroep op de waarschuwingsplicht het aan de aannemer is om aan te tonen dat hij heeft gewaarschuwd: ook zonder het nieuwe tweede lid zal een waarschuwing dus schriftelijk plaatsvinden.

Informatieplicht t.a.v. zekerheid/ verzekering van de aannemer – art. 765a BW
Doel van die nieuwe voorschrift is dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst zijn opdrachtgever informeert over de zekerheid hij biedt tegen bijvoorbeeld faillissement en gebreken na oplevering. Er is overigens geen sprake van een verplichte verzekering, de informatie kan ook inhouden ‘ik ben niet verzekerd’.

Het betreffende voorschrift is opgenomen in afdeling 2 van titel 7.12 en dus onderdeel van de specifieke bescherming die het BW biedt aan consumenten. De bepaling is dwingendrechtelijk voor consumenten en voor overige opdrachtgevers kan contractueel worden afgeweken.

Waarschuwingsplicht verlengd inhouden van het depot bij de notaris (de 5%-regel) – art. 7:768 BW
Art.  7:768 regelt het depot (de laatste 5%) die een consument in depot kan storten bij een notaris bij bouw van een huis of appartement. Een nieuw in te voegen tweede lid regelt dat een notaris deze laatste 5% pas mag uitbetalen aan de aannemer als de aannemer informatie overlegt waaruit blijkt dat hij de consument heeft gewezen op zijn recht uitbetaling verlengd op te schorten (o.g.v. art. 6:262 BW) en de klant/consument niet heeft aangegeven hiervan gebruik te willen maken.

Het voorschrift is dingend rechtelijk van aard en niet van toepassing op andere opdrachtgevers dan consumenten.

Oplever- of consumentendossier – art. 7:757a BW
De tweede bij amendement toegevoegde plicht voor de aannemer is het leveren van een dossier bij oplevering. Het artikel schrijft voor dat bij een kennisgeving van een aannemer aan zijn opdrachtgever dat het werk klaar is en kan worden opgeleverd, informatie moet worden aangeleverd waaruit dat blijkt. De te leveren informatie moet volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst. In ieder geval moet het dossier tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties bevatten en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties, en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ook moet informatie worden geleverd die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Wat exact in het dossier moet worden opgenomen is niet bij wet geregeld. Het ligt voor de hand dit in de aannemingsovereenkomst te regelen. Het opleverdossier is regelend recht, wat wil zeggen dat partijen ook overeen kunnen komen om af te zien van levering van een dossier bij oplevering, of een andere inhoud van het dossier kunnen overeenkomen. Vanuit het oogpunt van de opdrachtgever is dit echter niet verstandig geen dossier te vragen, aangezien een deel van de informatie – op grond van de Woningwet – bij gereedmelding aan het bevoegd moet worden verstrekt!

Conclusie
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen leidt er toe dat veel standaard bouwcontracten opnieuw tegen het licht moeten worden gebouwen. Met name als het gaat om het opleverdossier op grond van 7:57a BW is het aan te raden dat aannemers en consumenten gezamenlijk komen tot een goede invulling van de wettelijke plicht.

24 mei 2017 – Hajé van Egmond

Onafhankelijk, onafhankelijker, onafhankelijkst…

In de discussie rondom de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de positie van de kwaliteitsborger al vanaf het begin een discussie. Was het oorspronkelijk nog de bedoeling om een kwaliteitsborger zijn werk te laten doen vanuit een ‘onafhankelijke positie’, bijvoorbeeld binnen een bouwbedrijf, de uiteindelijke wetstekst maakt duidelijk dat dat niet mogelijk is.

Geen slager dus die zijn eigen vlees keurt. Maar hoe verhoudt de positie van de kwaliteitsborgers zich dan wel tot de rol en positie van de overige betrokken partijen? Daarover geeft het concept-Besluit Kwaliteitsborging meer duidelijkheid. In een artikel op Omgeving in de Praktijk wordt hierop dieper ingegaan.

De informatieplicht voor kwaliteitsborgers in de #Wkb

In het ontwerp Besluit kwaliteitsborging is een informatieplicht opgenomen voor kwaliteitsborgers. Artikel 1.42, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 bepaalt – na invoering van de Wkb – dat de kwaliteitsborger bij de bouw betrokken partijen moet informeren over bij de kwaliteitsborging geconstateerde afwijkingen van de voorschriften in de hoofdstukken 2 tot en met 6 van het Bouwbesluit 2012. In de toelichting bij het voorschrift wordt aangegeven dat de informatie zowel aan de opdrachtgever, de aannemer, (indien bekend) de toekomstige gebruikers en het bevoegd gezag gemeld moet worden.
De wijze waarop deze informatieplicht vorm krijgt moet in de verschillende instrumenten voor kwaliteitsborging worden vastgelegd. iBK werkt met BZK en een aantal bij proefprojecten betrokken partijen aan een advies hoe de informatieplicht kan worden ingevuld. Door het advies op te stellen in overleg met gemeenten, kwaliteitsborgers en instrumentaanbieders streven we naar een invulling die werkbaar is en zo goed mogelijk aansluit bij de informatiebehoefte van de genoemde partijen.

Belangrijke uitgangspunten bij de invulling van de informatieplicht zijn dat de verplichting alleen betrekking heeft op het voldoen aan de voorschriften in de hoofdstukken 2 tot en met 6 van het Bouwbesluit 2012 en dat deze plicht is gericht op afwijkingen die het uiteindelijke gebruik in de weg staan (omdat de kwaliteitsborger geen verklaring kan afgeven indien de afwijkingen niet worden hersteld). De informatieplicht heeft dan ook betrekking op die onvolkomenheden die, indien deze bij oplevering nog steeds aanwezig zijn, ertoe leiden dat de kwaliteitsborger geen verklaring afgeeft en de redenen daarvan. Deze informatie geeft de genoemde partijen de mogelijkheid om in onderling overleg de onvolkomenheden tijdig op te lossen en zo nodig herstelwerkzaamheden uit te voeren. De gemeente krijgt hiermee informatie die deze kan gebruiken bij de afweging of tot handhaving zou moeten worden overgaan.

Naar verwachting zal het uiteindelijke advies in de komende weken via de website worden gepubliceerd.

Rapport internationale vergelijking #kwaliteitsborging

Ter uitwerking van de nadere regelgeving van het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen (het besluit en de ministeriële regeling) heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een internationale vergelijking  van stelsels voor kwaliteitsborging uitgevoerd.

Het doel van deze vergelijkende studie is om lessen te leren uit de ervaringsfeiten van de buitenlandse stelsels voor kwaliteitsborging voor de verdere uitwerking van het voorgenomen Nederlandse stelsel. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft dit onderzoek uitgevoerd in Duitsland, Engeland, Ierland en Noorwegen. Deze vier landen hebben een stelsel dat in hoofdlijnen is te vergelijken met het voorgenomen stelsel in Nederland. Hierbij ligt de nadruk op zes aspecten waarbij gekeken is hoe deze wettelijk geregeld zijn, maar vooral ook hoe hier in de praktijk invulling aan gegeven is. Die zes aspecten zijn: Het toezicht op het stelsel, de rol van de gemeente, eisen aan het proces van kwaliteitsborging en aan de werkwijze van de kwaliteitsborger, de onafhankelijkheid van partijen, omgang met afwijkingen en kosten van het stelsel. Naast deze zes aspecten komt de aansprakelijkheid van de bij de bouw betrokken partijen aan bod.

Het rapport is via Rijksoverheid.nl te downloaden.

Onderzoeken #kwaliteitsborging voor het bouwen aangeboden aan de Tweede Kamer

Op vrijdag 9 december heeft minister Blok een drietal onderzoeken over de Wkb aangeboden aan de Tweede Kamer: Financiële gevolgen voor gemeenten, Tussentijdse evaluatie proefprojecten en De rol van de gemeente binnen het stelsel van private kwaliteitsborging.

Het rapport Kwaliteitsborging bouwen achterblijvende taken en financiële gevolgen voor gemeenten (Cebeon, 2016) geeft een verdieping op het eerder door Sira Consulting uitgevoerd onderzoek naar de financiële gevolgen van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het rapport bespreekt op basis van de financiële verantwoording van gemeenten wat de effecten zijn van het wegvallen van de toets aan het Bouwbesluit en wat de gevolgen zijn voor de kosten van de achtergebleven taken. Cebeon concludeert dat onder invloed van de Wkb de gemeentelijke lasten naar verwachting sterker afnemen dan de baten, waardoor het dekkingstekort vanuit de leges per saldo afneemt tot minder dan 20% (macro), hetgeen vanuit gemeenten gezien een positieve ontwikkeling is. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de verschillen per gemeente groot zijn en dat daardoor ook de uiteindelijke effecten kunnen verschillen. Verder verwacht Cebeon dat door het verder aantrekken van de conjunctuur mag worden verwacht dat de legesinkomsten (voor projecten met een grote bouwsom) toenemen, maar de kosten niet evenredig zullen stijgen.

Het rapport Tussentijdse evaluatie proefprojecten (Ligthart Advies, 2016) bevat een onderzoek naar de resultaten van en ervaringen met het experiment Keurmerk Garantiewoning en de pilots Amsterdam-Zeeburgereiland en Leiderdorp-Plantage. Een belangrijke conclusie in het rapport is dat er een duidelijk leereffect van alle proefprojecten uitgaat. Dat geldt zowel de gemeenten als de instrument- aanbieders, de kwaliteitsborgers en de bouwers. De werkwijze van de kwaliteitsborgers is in alle beschouwde proefprojecten aangepast naar aanleiding van de ervaringen, met name als het gaat om constructieve veiligheid. In alle drie de projecten is ingrijpen door het bevoegd gezag en / of de kwaliteitsborger noodzakelijk gebleken. Wellicht mede daardoor is door Ligthart geconstateerd dat het bewustzijn van de eigen verantwoordelijkheid bij de bouwers toeneemt.

Het rapport De rol van de gemeente binnen het stelsel van private kwaliteitsborging (Lubach, Boogers, Stok, & Plat, 2016) beschrijft de bestuursrechtelijke en bestuurskundige aspecten van de rol van gemeenten na invoering van de Wkb. Het eerste deel bespreekt de spagaat tussen het bewijsvermoeden dat de verklaring bij gereedmelding oplevert versus de taak van gemeenten om zo nodig handhavend op te treden. Naar de mening van de onderzoekers is het hierbij noodzakelijk om te zorgen voor een goede communicatie en informatie tussen de actoren en aandacht voor maatregelen die het vertrouwen tussen de actoren versterken. Ook in het tweede deel komt informatieverstrekking nadrukkelijk aan de orde, en dan specifiek richting het bestuur en de Raad. Ook zij moeten goed op de hoogte zijn van de wijzigingen die het nieuwe stelsel met zich meebrengt als het gaat om taken en bevoegdheden. Wat betreft de resterende taken adviseren onderzoekers om regionale samenwerking te faciliteren. Tot slot wordt geadviseerd een praktisch leidraad op te stellen voor de invoering van de Wkb voor gemeenten.

In de aanbiedingsbrief geeft minister Blok aan de aanbevelen over te nemen en met de VNG en andere betrokkenen in overleg te treden over de uitvoering daarvan.

 

Databank gelijkwaardige oplossingen

gelijkwaardigheidEind vorig jaar heeft iBK aan SBRCURnet gevraagd om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om te komen tot een databank gelijkwaardige oplossingen. Een dergelijke databank zou de kwaliteitsborger kunnen ondersteunen bij het beoordelen van door bouwers en ontwerpers aangedragen oplossingen. Hiermee wordt voorkomen dat innovatie wordt belemmerd door eventueel risicomijdend gedrag van de kwaliteitsborger.

Recent is het rapport door SBRCURnet opgeleverd. Uit het onderzoek komt onder meer naar voren dat een databank ook in de huidige situatie door de meeste betrokkenen al als zeer wenselijk wordt ervaren. Andere conclusies zijn:

  • Gemeenten kennen nu geen beleid als het gaat om het beoordelen van gelijkwaardige oplossingen
  • Er is een groot aantal gelijkwaardige oplossingen die nu al regelmatig worden toegepast. De beoordeling daarvan is nu telkens maatwerk
  • Bekende gelijkwaardige oplossingen moeten worden aangepast zodat deze ook als generieke oplossing gebruikt kunnen worden

SBRCURnet stelt voor om voor aanpassing en validatie een validatiecommissie op te zetten waarin specialisten uit verschillende disciplines zitten hebben. De door deze commissie geaccordeerde oplossingen zouden via een openbare website beschikbaar gesteld moeten worden.

Het onderzoeksrapport veel voorkomende gelijkwaardige oplossingen is via deze link te lezen. De komende tijd gaat iBK in gesprek met partijen om te zien of er vervolg gegeven kan worden aan het advies van SBRCURnet.

 

Advies 11: planning inwerkingtreding Wkb

planning WkbVolgens planning wordt het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen begin 2016 aan de Tweede Kamer toegezonden. Vanuit diverse partijen is iBK gevraagd wat de planning is voor de verdere behandeling en inwerkingtreding van de wet. Aangezien de behandeling van het wetsvoorstel nog moet plaatsvinden is een datum voor inwerkingtreding niet te geven. Wel hebben wij gemeend een advies op te moeten stellen waarin een mogelijk traject naar inwerkingtreding is geschetst. We gaan daarbij uit van een gefaseerde inwerkingtreding:

  • Per 1 januari 2017 – of zo snel mogelijk daarna – de toelatingsorganisatie, de BW-maatregelen en  de Bouwbesluittoetsvrije bouwwerken (zie toelichting)
  • Per 1 januari 2018 de kwaliteitsborging voor Gevolgklasse 1

Lees hier het volledige advies: Advies 2015-11 – inwerkingtreding Wkb

Gelijkwaardigheid in het nieuwe stelsel

gelijkwaardigheidOnderdeel van de voorschriften in het Bouwbesluit is het kunnen toepassen van gelijkwaardige oplossingen. In het huidige stelsel beoordelen burgemeester en wethouders (het bevoegd gezag) of een bouwplan voldoet aan het Bouwbesluit en nemen daarbij eventuele – impliciete of expliciete – gelijkwaardige oplossingen mee. Advies 10 van het Instituut voor Bouwkwaliteit geeft aan hoe gelijkwaardigheid in het nieuwe stelsel zou kunnen worden vormgegeven. Op 25 september 2015 is het advies ter advies aan de Stuurgroep Kwaliteitsborging voor gelegd. Vragen en opmerkingen naar aanleiding van het advies kunt u via de contactpagina aan ons doen toekomen.

Versie 2 van het Advies 2015-10 Gelijkwaardigheid onder het nieuwe stelsel is hier te lezen. In deze versie is het College Gelijkwaardigheid Energieprestatie toegelicht aangezien dat in de eerdere versie niet klopte. Tevens is samengevat wat de positieve effecten van de voorgestelde werkwijze in het nieuwe stelsel zijn.

Advies Ekelmans & Meijer Advocaten: “Geen verplichte verzekering”

De consultatieversie van de Wet Kwaliteitsborging bevat een verplichting voor de aannemer tot het aanbieden van verzekering tegen insolventie. In de consultatieronde is hiertegen vanuit diverse partijen bezwaar gemaakt. De Tweede Kamer is echter nadrukkelijk voorstander van een verplichte verzekerde garantie, zoals ook blijkt uit de motie Jansen / De Vries die in 2013 door de kamer is aangenomen (TK 2012-2013, 32 757, nr. 50).

Minister Blok heeft Ekelmans & Meijer Advocaten gevraagd om een advies uit te brengen hoe met de verplichte verzekering om te gaan. De conclusie is dat een verplichte verzekering leidt tot een toename van de lasten voor de burger. Tevens leidt dit mogelijk tot verslechtering van de bestaande waarborgregelingen. Het advies gaat verder in op een mogelijke informatieplicht van de aannemer. De voordelen hiervan – boven het verplicht aanbieden van een verzekering – zijn met name het in stand laten en wellicht zelfs versterken van de bestaande waarborgregelingen. Dit komt de consument en de kwaliteit ten goede.

Het volledige advies is hier te lezen.

Indieningsvereisten en omgevingsveiligheid in het nieuwe stelsel

Na invoering van het nieuwe stelsel zullen ook de indieningsvereisten van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen moeten worden aangepast. Aandachtspunt daarbij is de omgevingsveiligheid en welke zaken uit het Bouwbesluit 2012 vanuit dat oogpunt zouden moeten worden meegenomen als onderdeel van de ‘resterende’  vergunning. Advies 2015-10 geeft een mogelijke invulling aan Omgevingsveiligheid en wat we uit het Bouwbesluit 2012 daartoe zouden kunnen ‘overhalen’. Het advies is te vinden via Adviezen Kwartiermakers.